Locazione: difetti alla fine del contratto di locazione

Difetti alla fine della locazione: cosa deve fare il locatore?

Quando un contratto di locazione termina e l'inquilino riconsegna l'appartamento o il locale commerciale, il locatore ha l'obbligo di verificare con attenzione lo stato dell'immobile. Se riscontra difetti di cui l'inquilino deve rispondere, deve notificarglieli immediatamente. Lo stabilisce l'art. 267a CO.

Il termine di notifica: 2-3 giorni

La giurisprudenza e la prassi hanno fissato un termine molto stretto. La notifica del difetto deve avvenire entro 2-3 giorni dalla scoperta. Il difetto va descritto in modo sufficientemente preciso: una comunicazione generica non basta. Se il locatore non rispetta questo termine, l'inquilino é liberato da ogni responsabilità per quei difetti. Fanno eccezione i difetti occulti, cioé quelli che non potevano essere individuati con una verifica ordinaria al momento della restituzione.

Si tratta di una norma pensata a tutela dell'inquilino, che il diritto della locazione considera la parte contrattualmente piú debole. Il legislatore ha voluto evitare che il locatore potesse contestare difetti a distanza di settimane o mesi dalla riconsegna.

Un errore frequente dei locatori

Nella pratica dello Studio legale e notarile Haab, l'Avv. Hugo Haab e l'Avv. Roberto Haab riscontrano spesso la stessa situazione: il locatore scopre un danno causato dall'inquilino, ma lascia passare troppo tempo prima di comunicarlo formalmente. A volte ignora del tutto l'esistenza dell'art. 267a CO o sottovaluta la brevità del termine. Il risultato é che la pretesa basata sul diritto della locazione diventa inattuabile.

La via alternativa: la responsabilità civile

Anche quando il locatore ha perso il diritto di agire in base alle norme sulla locazione, resta aperta una seconda possibilità. Gli artt. 41 e seguenti CO disciplinano la responsabilità civile extracontrattuale e permettono di chiedere il risarcimento per danni alla proprietà. Questa via copre diverse ipotesi: il danno causato direttamente dall'inquilino (art. 41 CO), quello provocato da un suo animale (art. 56 CO) o da persone ausiliarie dell'inquilino (art. 55 CO).

Come confermato dalla dottrina (D. Balmer in AJP 5/2019), le norme del diritto della locazione e quelle sulla responsabilità civile sono alternativamente applicabili. In concreto, gli artt. 41 e seguenti CO funzionano come una sorta di via d'emergenza per il locatore che ha mancato la notifica tempestiva.

Perché la via della locazione resta preferibile

Detto questo, la pretesa fondata sul diritto della locazione (art. 267 e art. 267a CO) offre condizioni piú favorevoli al locatore, sia per quanto riguarda l'entità del risarcimento ottenibile sia in relazione all'onere della prova. Anche i termini di prescrizione giocano a favore del locatore. Chi agisce invece tramite gli artt. 41 e seguenti CO deve dimostrare tutte le condizioni della responsabilità civile, e deve farlo entro il termine di prescrizione di 3 anni dalla conoscenza del danno (art. 60 CO).

Contattateci

Se siete locatori e avete riscontrato difetti nell'immobile dopo la partenza dell'inquilino, é importante non perdere tempo. Lo Studio legale e notarile Haab a Lugano, con l'Avv. Hugo Haab e l'Avv. Roberto Haab, vi assiste nella valutazione della situazione e nell'individuazione della strategia piú efficace. Contattateci per una consulenza.