Diritto di compera e "pena convenzionale"

Diritto di compera e pena convenzionale: quando si può chiedere la restituzione?

Nelle transazioni immobiliari in Ticino, il diritto di compera rappresenta uno strumento diffuso. Si tratta di un contratto con cui una parte ottiene la facoltà, ma non l'obbligo, di acquistare un immobile a un prezzo già fissato entro un termine concordato. Chi riceve questo diritto versa di regola un importo al momento della stipula. Se poi esercita il diritto di compera, la somma vale come acconto sul prezzo. Se invece rinuncia, l'importo resta al venditore a titolo di cosiddetta "pena convenzionale".

Un esempio concreto

A (potenziale acquirente) e B (proprietario) concordano quanto segue:

• Prezzo di vendita dell'immobile: CHF 1'300'000
• A ottiene un diritto di compera esercitabile entro 24 mesi
• A versa subito CHF 300'000 a B

Due scenari possibili:

1. A esercita il diritto: deve versare il saldo di CHF 1'000'000, avendo già corrisposto CHF 300'000.
2. A non esercita il diritto: B resta proprietario e trattiene i CHF 300'000 versati da A.

La giurisprudenza ticinese cambia le carte in tavola

Fino a poco tempo fa, la prassi dava per scontato che l'importo versato restasse integralmente al venditore in caso di mancato esercizio. Una sentenza del Tribunale d'appello del Cantone Ticino (II CCA 31.5.2021 N. 12.2020.140) ha messo in discussione questa convinzione.

Secondo il Tribunale, la somma pattuita a carico del beneficiario non costituisce una vera pena convenzionale ai sensi dell'art. 160 segg. CO. Di conseguenza, non é automatico che il venditore possa trattenere l'intero importo.

Quando il venditore può trattenere la somma

Il concedente (B) può trattenere l'importo soltanto se questo rappresenta un indennizzo effettivo per la restrizione subita nei propri diritti di proprietario durante il periodo di validità del diritto di compera. In altre parole, B deve dimostrare che la somma serviva a compensare il vincolo di non vendere a terzi per tutta la durata del contratto.

Se questa prova non viene fornita, l'importo versato viene considerato un semplice mezzo di pressione sul beneficiario affinché proceda all'acquisto. In tal caso, chi non esercita il diritto di compera può chiedere la riduzione o persino la restituzione integrale della somma versata, secondo i principi generali del art. 163 cpv. 3 CO.

Quale soglia rende la pena "eccessiva"?

La riduzione si giustifica quando esiste una sproporzione crassa tra l'importo convenuto e l'interesse concreto del concedente. Il Tribunale d'appello ticinese ha fornito indicazioni utili:

• Una pena pari al 28% del prezzo di vendita é stata ritenuta sproporzionata e quindi riducibile.
• Una pena pari al 10% del prezzo di vendita é stata considerata proporzionata.

Nel nostro esempio, i CHF 300'000 rappresentano circa il 23% del prezzo pattuito di CHF 1'300'000. Se A dimostra che il contratto non qualificava espressamente la somma come indennizzo per il vincolo sopportato da B, potrebbe ottenere una riduzione significativa: ad esempio, una pena ricalcolata al 10% (CHF 130'000), con restituzione di circa CHF 170'000.

Perché é importante farsi assistere

Questa giurisprudenza ha conseguenze pratiche rilevanti sia per chi concede sia per chi riceve un diritto di compera. La redazione del contratto diventa decisiva: una formulazione precisa può tutelare il venditore, mentre una clausola generica può aprire la porta a richieste di restituzione da parte dell'acquirente.

Lo Studio Legale e Notarile Haab di Lugano assiste regolarmente clienti in operazioni immobiliari di questo tipo. L'Avv. Hugo Haab e l'Avv. Roberto Haab possono verificare o redigere contratti con diritto di compera, assicurando che le clausole sulla pena convenzionale siano formulate in modo chiaro e giuridicamente solido. Per una consulenza, potete contattare lo studio tramite la pagina contatti.