Acquisto di fondi in Svizzera da parte di stranieri / Purchase of immovable property in Switzerland by Non

Lex Koller: acquisto di immobili in Svizzera da parte di stranieri

Chi non possiede la cittadinanza svizzera e desidera acquistare un immobile in Svizzera si trova confrontato con una legislazione specifica, spesso poco conosciuta ma dalle conseguenze molto concrete. La cosiddetta Lex Koller, ovvero la Legge federale sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE), disciplina le condizioni alle quali persone straniere possono acquistare e detenere fondi (immobili, terreni, ecc.) sul territorio elvetico.

Chi é considerato "persona all'estero"?

La LAFE definisce come "persona all'estero" non soltanto i cittadini stranieri residenti fuori dalla Svizzera, ma anche determinate categorie di persone giuridiche con sede all'estero o controllate da persone all'estero. Attenzione: anche cittadini stranieri domiciliati in Svizzera possono rientrare nel campo di applicazione della legge, a dipendenza del tipo di immobile che intendono acquistare.

I cittadini dell'UE e dell'AELS domiciliati in Svizzera con permesso di dimora B o domicilio C sono in linea di principio equiparati ai cittadini svizzeri per l'acquisto della propria abitazione principale. La situazione si complica notevolmente per gli acquisti di residenze secondarie, immobili a scopo di investimento o terreni non edificati.

Quali immobili sono soggetti ad autorizzazione?

L'acquisto di una residenza secondaria o di un appartamento di vacanza da parte di una persona all'estero necessita di un'autorizzazione cantonale. Questo vale anche per terreni agricoli e forestali. Inoltre, i Cantoni dispongono di contingenti annuali limitati per il rilascio di tali autorizzazioni, il che rende la procedura tutt'altro che scontata.

Per gli immobili a scopo commerciale (uffici, negozi, stabilimenti produttivi), la situazione é differente: l'acquisto é di regola possibile senza autorizzazione, a condizione che l'immobile serva effettivamente all'esercizio di un'attività economica. La distinzione tra uso commerciale e uso abitativo rappresenta un punto critico che va valutato caso per caso.

Conseguenze in caso di violazione

La Lex Koller non va sottovalutata. Un acquisto effettuato in violazione della legge può essere dichiarato nullo. Le autorità possono ordinare la vendita forzata dell'immobile. Nella prassi, si verificano situazioni in cui acquirenti scoprono solo dopo il rogito di trovarsi in una posizione giuridica irregolare. Questi casi generano contenziosi lunghi e costosi.

Va inoltre segnalato che anche operazioni societarie (cessioni di quote, fusioni, ristrutturazioni) possono indirettamente rientrare nel campo di applicazione della LAFE, quando comportano un trasferimento di controllo su società proprietarie di fondi in Svizzera.

L'importanza di una consulenza preventiva

Proprio per la complessità della materia, é fondamentale rivolgersi a professionisti che conoscano a fondo sia la normativa federale (LAFE, RS 211.412.41) sia la relativa ordinanza di applicazione (OAFE, RS 211.412.411) e la prassi cantonale ticinese.

Lo Studio Legale e Notarile Haab, con sede a Lugano, assiste regolarmente clienti stranieri nell'acquisto di immobili in Ticino. L'Avv. Hugo Haab e l'Avv. Roberto Haab offrono consulenza in sei lingue (italiano, tedesco, inglese, francese, spagnolo e russo) e accompagnano il cliente dalla verifica preliminare fino alla stipula dell'atto notarile.

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Lex Koller: purchase of real estate in Switzerland by foreign nationals

Anyone who is not a Swiss citizen and wishes to purchase property in Switzerland will encounter a specific body of legislation that is frequently overlooked but carries real consequences. The so-called Lex Koller, formally the Federal Act on the Acquisition of Immovable Property in Switzerland by Foreign Non-Residents (ANRA), governs the conditions under which foreign persons may acquire and hold real property (buildings, land, etc.) on Swiss territory.

Who qualifies as a "foreign person"?

The ANRA defines a "foreign person" not only as foreign nationals living outside Switzerland, but also certain categories of legal entities domiciled abroad or controlled by foreign persons. Importantly, even foreign nationals living in Switzerland may fall within the scope of the law, depending on the type of property they intend to acquire.

EU and EFTA nationals residing in Switzerland with a B residence permit or C settlement permit are generally treated the same as Swiss citizens when purchasing their primary residence. However, the picture becomes far more complicated for secondary residences, investment properties, or undeveloped land.

Which properties require authorisation?

The purchase of a secondary residence or holiday apartment by a foreign person requires cantonal authorisation. The same applies to agricultural and forestry land. Furthermore, cantons have limited annual quotas for granting such authorisations, which makes the process far from straightforward.

For commercial properties (offices, retail premises, production facilities), the situation differs. Acquisition is generally possible without authorisation, provided the property genuinely serves a business purpose. The distinction between commercial and residential use is a critical point that must be assessed on a case-by-case basis.

Consequences of non-compliance

The Lex Koller should not be taken lightly. A purchase made in violation of the law can be declared null and void. Authorities may order the forced sale of the property. In practice, there are cases where buyers discover only after the deed has been signed that they are in an irregular legal position. These situations lead to lengthy and costly disputes.

It should also be noted that corporate transactions (share transfers, mergers, restructurings) can indirectly fall within the scope of the ANRA when they result in a transfer of control over companies that own real property in Switzerland.

Why early legal advice matters

Given the complexity of this area, it is essential to work with professionals who have thorough knowledge of both the federal legislation (ANRA, SR 211.412.41) and the relevant implementing ordinance (ANRAO, SR 211.412.411), as well as Ticino cantonal practice.

Haab Legal, based in Lugano, regularly assists foreign clients with property acquisitions in Ticino. Atty. Hugo Haab and Atty. Roberto Haab provide advice in five languages (Italian, German, English, Spanish, and Russian) and guide clients from the initial assessment through to the notarial deed.

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