Proprietà per piani (PPP)
Cosa fare se l'amministratore della PPP non convoca l'assemblea? Dal diritto di richiesta al ricorso al giudice: i passi concreti previsti dal diritto svizzero.
L'amministratore della PPP non convoca l'assemblea: cosa fare?
Capita che l'amministratore di una proprietà per piani rifiuti di convocare l'assemblea dei comproprietari, oppure semplicemente ignori la richiesta. Le ragioni sono spesso poco giustificabili. In ogni caso, i condomini non devono restare fermi: il diritto svizzero prevede strumenti precisi per sbloccare la situazione.
Il diritto di chiedere la convocazione
Un quinto dei comproprietari può esigere in qualsiasi momento la convocazione di un'assemblea, come stabilito dall'art. 64 cpv. 3 CC. Il calcolo si basa sul numero di persone, non sul valore delle quote. Conta la "testa", non la quota millesimale (BSK ZGB II - Bösch, art. 712n N 2).
Nella richiesta non occorre neppure specificare i motivi. Il diritto sussiste anche se il regolamento condominiale non lo menziona espressamente (Wermelinger, La Propriété par étages, 2002, pag. 574).
Se l'amministratore non reagisce
Quando l'amministratore non dà seguito alla richiesta, la via ordinaria é il ricorso al giudice (ZK - Wermelinger, art. 712n CC N 23). Fa eccezione il caso in cui il regolamento attribuisca ad altri organi, per esempio al comitato o al revisore, la facoltà di convocare l'assemblea in sostituzione dell'amministratore. Nella pratica questa clausola é rara. L'Avv. Hugo Haab e l'Avv. Roberto Haab consigliano regolarmente ai propri clienti di farla inserire nel regolamento, proprio per evitare di dover ricorrere al tribunale.
La legittimazione ad agire in giudizio spetta a ogni singolo membro della comunione dei comproprietari per piani (cfr. art. 712m cpv. 2 CC), anche se non é stato lui a formulare la richiesta iniziale all'amministratore (CR - Jeanneret/Hari, art. 64 CC N 15).
Le richieste da formulare al giudice
Quando il regolamento non prevede alternative, é necessario adire il giudice. L'esperienza dello Studio legale e notarile Haab suggerisce di presentare le seguenti conclusioni, in ordine alternativo:
- Chiedere al giudice di autorizzare il condomino richiedente (oppure il comitato o il revisore) a convocare direttamente un'assemblea straordinaria.
- Chiedere al giudice di convocare egli stesso l'assemblea straordinaria.
- Chiedere al giudice di ordinare all'amministratore di convocare l'assemblea entro un termine stabilito dalla sentenza.
Le prime due opzioni sono nettamente preferibili alla terza. Se il giudice ordina all'amministratore di agire, resta il rischio che quest'ultimo temporeggi ancora. La possibilità che il giudice convochi direttamente l'assemblea é riconosciuta da parte della dottrina per analogia con l'art. 699 cpv. 4 CO (BSK ZGB II - Bösch, art. 712n N 2), anche se la questione resta dibattuta.
Un punto spesso trascurato: nella procedura va chiesto al giudice di porre le spese giudiziarie e le ripetibili a carico dell'amministratore inadempiente. L'inerzia dell'amministratore non deve gravare economicamente sui condomini.
Assistenza legale a Lugano
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