Proprietà per piani (PPP)

Nelle proprietà per piani (PPP) é molto frequente che il regolamento condominiale assegni a un singolo comproprietario il diritto d'uso riservato su una parte comune: una porzione di giardino, una terrazza sul tetto, un posto auto scoperto. Questo diritto conferisce un vantaggio concreto, ma non trasforma il beneficiario in proprietario esclusivo. La distinzione ha conseguenze pratiche importanti, soprattutto quando il condomino intende eseguire opere edilizie sulla parte che utilizza.

Cos'é il diritto d'uso riservato

Il diritto d'uso riservato (o esclusivo) consente a un comproprietario di utilizzare in modo individuale una parte dell'edificio o del fondo che, giuridicamente, resta comune. La base legale si trova negli art. 712a e seguenti del Codice civile svizzero (CC). Il diritto viene di regola costituito nel regolamento d'uso e d'amministrazione della PPP oppure direttamente nell'atto di costituzione iscritto a Registro fondiario.

Esempi tipici: una porzione di giardino assegnata all'appartamento al piano terra, una terrazza collegata all'attico, una parte del tetto piano, un posto auto nell'autorimessa comune. Il titolare puó godere di questi spazi in via esclusiva, ma la proprietà resta della comunione dei comproprietari.

Uso riservato non significa libertà assoluta

Un equivoco diffuso tra i condomini: ritenere che il diritto d'uso riservato autorizzi qualsiasi intervento sulla parte assegnata. Non é cosí. Il comproprietario beneficiario puó utilizzare lo spazio secondo la destinazione prevista, ma non puó modificarlo strutturalmente senza il consenso degli altri comproprietari.

La ragione é semplice: la parte resta giuridicamente comune. Ogni intervento che va oltre la manutenzione ordinaria tocca un bene di proprietà collettiva e richiede quindi una deliberazione dell'assemblea dei comproprietari, secondo le regole di maggioranza previste dalla legge (art. 712m CC).

Casi frequenti nella pratica

Nella prassi dello Studio Legale e Notarile Haab, l'Avv. Hugo Haab e l'Avv. Roberto Haab riscontrano regolarmente situazioni di questo tipo:

• Posa di una veranda o serra su una terrazza concessa in uso riservato. Si tratta di un'opera edilizia che modifica l'aspetto esteriore dell'edificio e richiede il consenso dell'assemblea.
• Allestimento di un lounge o pergola sul tetto piano. Anche installazioni che il condomino considera "temporanee" possono configurare un'opera soggetta ad approvazione.
• Piantumazione di alberi ad alto fusto nel giardino assegnato. Se la vegetazione incide sulla struttura del fondo o sull'estetica dell'edificio, l'assemblea deve pronunciarsi.
• Chiusura di un posto auto con pareti laterali e portone. L'intervento trasforma uno spazio aperto in un locale chiuso, alterando la parte comune.

Quale maggioranza serve per approvare i lavori

La maggioranza richiesta dipende dalla natura dell'opera. Per le opere di costruzione utili, cioé quelle che aumentano il valore o migliorano la redditività dell'immobile, serve la maggioranza qualificata di tutti i comproprietari che rappresentino al contempo la maggioranza delle quote di valore (art. 712m cpv. 1 CC). Per le opere di lusso o che modificano la destinazione dell'immobile, occorre l'unanimità (art. 712m cpv. 2 CC).

In ogni caso, il condomino che procede a lavori senza la necessaria approvazione assembleare rischia l'ordine di ripristino dello stato precedente, con costi interamente a suo carico.

Chi paga le spese di manutenzione

Un altro aspetto che genera controversie: la ripartizione delle spese. Di regola, il comproprietario titolare del diritto d'uso riservato si assume i costi di manutenzione ordinaria della parte assegnata (pulizia, piccole riparazioni, cura del verde). Per la manutenzione straordinaria, come il rifacimento dell'impermeabilizzazione di una terrazza o la sostituzione della pavimentazione esterna, la questione é piú delicata. Se il regolamento non disciplina espressamente il punto, la giurisprudenza tende ad attribuire i costi straordinari alla comunione, trattandosi pur sempre di una parte comune.

Un regolamento condominiale ben redatto previene buona parte di questi conflitti. Per questo conviene verificare il contenuto del regolamento prima di acquistare un appartamento in PPP con diritti d'uso riservato.

Consulenza per la PPP

Le vertenze legate ai diritti d'uso riservato sono tra le piú frequenti nel contenzioso condominiale ticinese. Che si tratti di ottenere il consenso dell'assemblea per un'opera edilizia, contestare lavori eseguiti senza autorizzazione o chiarire la ripartizione delle spese, Haab Legal a Lugano offre una consulenza fondata sull'esperienza concreta in materia immobiliare. Contattateci per una valutazione della vostra situazione.