Proprietà per piani (PPP)

Le piattaforme di locazione a breve termine come Airbnb hanno creato una tensione reale all'interno di molte proprietà per piani (PPP) in Svizzera. Il proprietario vuole sfruttare il potenziale economico della locazione turistica; i vicini subiscono il via vai di ospiti sconosciuti, il rumore e l'usura delle parti comuni. Si puó vietare l'Airbnb in una PPP? La risposta dipende da diversi fattori giuridici e fattuali.

Il diritto del comproprietario di utilizzare il proprio piano

Ogni comproprietario per piani ha il diritto di amministrare, utilizzare e sistemare internamente la propria unità (art. 712a CC). Questo include, in linea di principio, la facoltà di locare il proprio appartamento, anche a breve termine tramite Airbnb o piattaforme simili.

Il diritto di uso non é peró illimitato. L'art. 712a cpv. 2 CC prevede che l'esercizio del diritto esclusivo non puó impedire agli altri comproprietari di usare e amministrare le proprie unità o le parti comuni. La locazione turistica é lecita finché non compromette la convivenza nell'edificio.

Il ruolo del regolamento condominiale

Il regolamento condominiale é lo strumento centrale per disciplinare l'uso delle unità in una PPP. Secondo l'art. 712g CC, la comunione dei comproprietari puó stabilire regole sull'uso e l'amministrazione delle parti comuni e delle unità esclusive.

Regolamento che prevede una destinazione abitativa

Molti regolamenti contengono una clausola sulla destinazione d'uso: "le unità sono destinate ad uso abitativo" oppure "ad abitazione primaria". Se il regolamento stabilisce che l'immobile serve ad abitazione primaria, una locazione turistica sistematica con rotazione di ospiti diversi puó configurare una violazione della destinazione prevista. La giurisprudenza del Tribunale federale tende a riconoscere che l'attività di tipo alberghiero non equivale all'uso abitativo in senso stretto.

Regolamento senza clausola specifica

Se il regolamento non dice nulla sulla locazione a breve termine, la situazione é piú aperta. L'assenza di un divieto esplicito non significa peró che l'Airbnb sia permesso senza limiti. Il comproprietario resta vincolato dal dovere di rispettare i diritti degli altri (art. 712a cpv. 2 CC) e dalle regole sulla buona fede (art. 2 CC).

Puó l'assemblea vietare Airbnb?

L'assemblea dei comproprietari puó decidere di introdurre un divieto di locazione a breve termine nel regolamento condominiale. La modifica del regolamento richiede di regola la maggioranza qualificata prevista dall'art. 712m cpv. 1 CC, ossia la maggioranza di tutti i comproprietari che rappresentino contemporaneamente la maggioranza delle quote di valore.

La validità del divieto dipende da tre fattori principali, come confermato dalla dottrina e dalla prassi giudiziaria:

• Destinazione d'uso dell'immobile: se la PPP ha come scopo principale l'abitazione primaria, un divieto di locazione turistica é piú facilmente giustificabile. In un complesso residenziale familiare, l'interesse alla tranquillità e alla stabilità della comunità prevale.
• Ubicazione della PPP: in una zona turistica (Engadina, Lago di Lugano, Zermatt), dove la locazione stagionale é prassi consolidata, un divieto assoluto risulta piú difficile da sostenere. L'aspettativa ragionevole dei comproprietari in queste zone include la possibilità di affitti temporanei.
• Qualità e standing dell'immobile: piú il livello dell'immobile é elevato, piú la comunità ha un interesse legittimo a controllare chi vi accede. In un complesso di lusso con servizi esclusivi, un divieto di Airbnb trova maggiore giustificazione.

Aspetti pratici e rischi

Le controversie sorgono tipicamente quando un comproprietario avvia l'attività senza informare l'assemblea. I vicini si ritrovano con ospiti rumorosi, rifiuti nelle aree comuni e un uso intensivo degli ascensori e dei parcheggi. L'assemblea puó intervenire con una delibera che limita o vieta l'attività, e se il comproprietario non si adegua, la comunità puó agire in giudizio.

Va inoltre considerato che diversi Comuni ticinesi hanno introdotto regolamentazioni specifiche per le locazioni turistiche a breve termine, con obblighi di registrazione e tasse di soggiorno. Chi affitta su Airbnb deve verificare anche gli aspetti amministrativi e fiscali a livello comunale e cantonale.

Consulenza legale per comproprietari PPP

La questione Airbnb in una PPP tocca il diritto immobiliare, il regolamento condominiale e le normative comunali. Ogni caso presenta sfumature proprie: la stessa attività puó essere legittima in un contesto e illecita in un altro. L'Avv. Hugo Haab e l'Avv. Roberto Haab dello Studio Legale e Notarile Haab a Lugano assistono sia i comproprietari che desiderano tutelare i propri diritti, sia chi intende verificare la liceità della propria locazione turistica. Contattateci per un esame concreto della vostra situazione.